Podstawy prawne

1.      Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2001 r., Nr 71, poz.733 z późniejszymi zmianami).

2.      Uchwała Nr XLVII/608/01 Rady Miasta Opola z dnia 18 października 2001 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

3.      Uchwała Nr XX/185/03 Rady Miasta Opola z dnia 20 listopada 2003 r. zmieniająca uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

4.      Uchwała Nr XXXV/342/04 Rady Miasta Opola z dnia 26 sierpnia 2004 r. zmieniająca uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

5.      Uchwała nr XXV/218/04 Rady Miasta Opola z dnia 29 stycznia 2004r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących zasób mieszkaniowy miasta Opola na rzecz najemców.

6.      Uchwała nr XXV/218/04 Rady Miasta Opola z dnia 29 stycznia 2004r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących zasób mieszkaniowy miasta Opola na rzecz najemców.

7.      Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 22 grudnia 1999 r. w sprawie instrukcji kancelaryjnej dla organów gmin i związków międzygminnych (Dz. U. Nr 112, poz. 1319 z późniejszymi zmianami).

8.      Postanowienie Prezydenta Miasta Opola z dnia 24.02.2003 r. w sprawie zatwierdzenia składu osobowego Społecznej Komisji Mieszkaniowej.

9.      Zarządzenie Nr OR.I-0151 – 204 Prezydenta Miasta Opola z dnia 20 kwietnia 2005 r. w sprawie ustalenia i zatwierdzenia składu osobowego Społecznej Komisji Mieszkaniowej.

10.  Wykaz procedur – trybów załatwiania spraw w Referacie Lokali Mieszkalnych i Użytkowych Wydziału Lokalowego.

Techniki zastosowane podczas postępowania

W trakcie kontroli analizie poddano cały zbiór dokumentów dotyczący zamian mieszkań w latach 2004-2005. Przedmiotem analizy były:

-          przyjęte procedury postępowania,

-          rodzaj prowadzonej dokumentacji i jej kompletność,

-          sposób dokumentowania realizowanych zadań,

          -    prawidłowość postępowania przy dokonywaniu poszczególnych zamian,

-          dokumentacja potwierdzająca spełnienie warunków do dokonania zamiany,

-          zgodność realizacji zadań z przyjętymi uchwałami Rady Miasta.            

Dane zawarte w tych dokumentach porównano z obiektywnymi kryteriami określonymi poniżej. 

Kryteria

     Zgodnie z § 3 pkt 3 Uchwały Nr XLVII/608/01 Rady Miasta Opola z dnia 18 października 2001 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gmin, zm. uchwałą nr XXXV/342/04 Rady Miasta Opola z dnia 26 sierpnia 2004r.: 

- umowa najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy może być zawarta z osobą, która przekaże lokal dotychczas zajmowany do dyspozycji gminy w zamian za lokal dostarczony przez gminę w przypadku, gdy zaistnieje jedna z przesłanek:

 a)        najemca wystąpił z wnioskiem o zamianę na lokal o niższym  standardzie lub mniejszej powierzchni,

b)      najemca lub osoba uprawniona do zamieszkiwania wraz z najemcą jest osobą niepełnosprawną, a usytuowanie zajmowanego lokalu uniemożliwia dostosowanie do potrzeb osoby niepełnosprawnej,

 c)      najemca zamieszkuje w lokalu, w którym na jedną osobę uprawnioną do zamieszkiwania przypada mniej niż 5 m² powierzchni mieszkalnej.

 Zgodnie z § 6 powyższej uchwały:

 -   najemca lokalu może dokonać zamiany zajmowanego lokalu z osobą posiadającą tytu

    prawny do lokalu.,

-  wzajemna zamiana lokali mieszkalnych pomiędzy lokatorami wymaga ich porozumienia  oraz zgody dysponentów lokali,

-   zamiana lokalu zajmowanego przez najemcę na lokal lub dom, stanowiący odrębny  przedmiot własności, wymaga przeniesienia własności nieruchomości na najemcę.

 Zgodnie z § 6 powyższej uchwały:

-          kontrola społeczna realizowana jest przez Społeczną Komisję Mieszkaniową opiniującą      wnioski o najem lokali z wyłączeniem spraw określonych w  § 3 pkt 5 i § 6.

 Wyżej wymienione przesłanki zostały wprowadzone Uchwałą nr XXXV/342/04 Rady Miasta Opola z dnia 26 sierpnia 2004r. Uchwała ta została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym województwa opolskiego nr 66 poz.1749 z dnia 05.10.2004r. i zaczęła obowiązywać po upływie 14 dni od daty jej ogłoszenia, tj. od dnia 20.10.2004r.

 Zgodnie z § 2 pkt.1 ust. 1 uchwały nr XXV/218/04 z dnia 29 stycznia 2004r. w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących zasób mieszkaniowy miasta Opola na rzecz najemców:

- przy sprzedaży nieruchomości na rzecz najemcy wyraża się zgodę na udzielenie bonifikaty od ustalonej ceny:

1. w przypadku sprzedaży za gotówkę – w wysokości 80 % ceny.

 Zgodnie z § 3 powyższej uchwały:

- w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat od dnia jego nabycia, udzielona bonifikata podlega zwrotowi po jej waloryzacji.

 Sprawdzono również zmiany w stanie prawnym gminnych lokali mieszkalnych jakie zaszły po dokonanych zamianach.

Na okoliczność poczynionych ustaleń sporządzono odpowiednie zestawienia i wykazy oraz pobrano ustne wyjaśnienia. Celem szczegółowego udokumentowania przebiegu nietypowych transakcji, do niniejszego protokołu dołączono również materiały z wcześniejszych ustaleń dotyczących dwóch zamian, a w jednym przypadku sporządzono diagram. Dokumenty te stanowią integralną częścią protokołu kontroli.

 Cel kontroli

 Celem kontroli była ocena prawidłowości realizacji zadań wynikających z Regulaminu Organizacyjnego. Zgodnie z § 34 ust.2 pkt 4 Regulaminu Organizacyjnego Urzędu Miasta Opola, do zadań Wydziału Lokalowego należy między innymi prowadzenie spraw związanych z zamianą mieszkań. Zadania te realizowane są przez Referat Lokali Mieszkalnych i Użytkowych. Realizacja powyższych zadań polega na:

      - przedkładaniu wniosków do zaopiniowania przez Społeczną Komisję Mieszkaniową,

      - sporządzaniu list osób zakwalifikowanych do otrzymania lokalu do zamiany,

      - przygotowywaniu propozycji lokali do zamiany,

      - przyjmowaniu ofert osób zainteresowanych zamianą wzajemną zajmowanych lokali.

 USTALENIA SZCZEGÓŁOWE KONTROLI

 W zakresie zamian wzajemnych

W 2004r. złożono ogółem czterdzieści cztery wnioski o zamianę wzajemną. Wykaz tych wniosków zawiera poniższa tabela:

 Tabela nr 1

Jak wynika z powyższej tabeli w czternastu przypadkach wnioski o zamianę wzajemną złożyły osoby nie będące najemcami mieszkań komunalnych (właściciele mieszkań lub domów).

W wyniku kontroli ustalono, że w 2004r. faktycznie dokonano trzydzieści pięć zamian wzajemnych. W sześciu przypadkach osoby posiadające na własność nieruchomość dokonały zamiany na lokal komunalny ( poz. 20, 26, 27, 28, 30, 32 tabeli nr 1).   W trzech przypadkach najemcy po dokonanej zamianie złożyli następnie wnioski o wykup mieszkań. Z powyższych danych wynika, że 8,57% najemców, którzy dokonali zamian wzajemnych w 2004r. złożyło następnie wnioski o wykup mieszkań.

 Natomiast w 2005r. złożono ogółem trzydzieści cztery  wnioski o zamianę wzajemną. Wykaz tych wniosków zawiera tabela nr 2.

Tabela nr 2

Z powyższych danych wynika, że w 2005 r.  wnioski o zamianę złożyło dziesięciu właścicieli mieszkań.

W wyniku kontroli ustalono, że w 2005r. dokonano trzydzieści jeden zamian wzajemnych. W dziewięciu przypadkach osoby posiadające na własność nieruchomość dokonały zamiany na lokal komunalny ( poz. 2, 4, 5, 9, 16, 24, 25, 28, 30 tabeli nr 2). W pięciu przypadkach najemcy po dokonanej zamianie złożyli następnie wnioski o wykup mieszkań. Z powyższych danych wynika, że 16,12% najemców, którzy dokonali zamian wzajemnych w 2005r. złożyło następnie wnioski o wykup mieszkań.

Kontrolą objęto dokumentację dotyczącą wszystkich zamian wzajemnych dokonanych w latach 2004-2005. Ustaleń dokonano na podstawie złożonych wniosków i dołączonej do nich dokumentacji oraz na podstawie prowadzonych rejestrów wniosków. Zgodnie z pisemnymi procedurami - rejestrami wniosków są rzeczowe wykazy akt.

W wyniku kontroli ustalono, że w każdym przypadku przeniesienia własności nieruchomości na najemcę dokonano aktem notarialnym.

W jednym przypadku (poz. 42 tabeli nr 1) Gmina Opole nie wyraziła zgody na dokonanie zamiany wzajemnej, ponieważ jeden z wnioskodawców oprócz tytułu do spółdzielczego prawa własnościowego posiadał także tytuł prawny do drugiego lokalu położonego w pobliskiej miejscowości. O powyższej decyzji wnioskodawca został poinformowany przez naczelnika Wydziału Lokalowego pismem z dnia 12.11.2004r.

Podstawą niewyrażenia zgody w tej sprawie był przepis art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W wyniku kontroli ustalono, że osoba ta, pomimo niewyrażenia jej wówczas zgody na zamianę mieszkania, stała się jego właścicielem w późniejszym czasie, tj. w dniu 20.10.2005r.  Przebieg poszczególnych transakcji dotyczących zamiany tego mieszkania a następnie jego wykupu obrazuje poniższy diagram.

 Diagram nr 1 znajduje się w załączniku do protokołu.

We wszystkich pozostałych przypadkach Urząd Miasta Opola wyraził zgodę na dokonanie tych zamian. W wyniku kontroli nie stwierdzono przypadków kwalifikujących się do niewyrażenia zgody na dokonanie zamiany.

Szczegółowy opis dotyczący pozycji 2 w tabeli nr 2 zawiera poniższa analiza, która została sporządzona po zakończeniu odrębnego postępowania wyjaśniającego prowadzonego w tej sprawie.

(Akta kontroli nr 06/05/I/39-87)

W dniu 03.04.2006r. do Prezydenta Miasta Opola zgłosiła się pani (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198))z prośbą o udzielenie jej pomocy w sprawie mieszkania przy ul. (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198)). Jednocześnie przedłożyła pismo, w którym opisała swoją sytuację związaną z zamianą i wykupem mieszkania. W wyniku przeprowadzonej analizy dokumentów załączonych do pisma oraz materiałów będących przedmiotem kontroli aktualnie prowadzonej przez tutejszy Wydział ustalono co następuje:

Z treści pisma pani (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198))wynika, że w lipcu 2004r. otrzymała ona wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przy ul(Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198)), gdyż nie była w stanie opłacać czynszu. Sąsiadka(Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198)), zam. przy ul(Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198)) zaproponowała  jej pomoc.

 W dniu 17.01.2005r. pani (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198)) złożyły w Wydziale Lokalowym wnioski o zamianę wzajemną mieszkań. Z wniosku pani (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198))wynika, że była ona najemcą lokalu o pow. 50,40 m² przy ul. (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198))i posiadała zadłużenie ok. (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198)). Natomiast z aktu notarialnego repertorium (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198)) wynika, że (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198)) posiadała na własność lokal mieszkalny w Opolu przy ul. (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198.

W dniu 28.01.2005r. obie panie otrzymały na piśmie nr L.RLMU.7140.III.2/05 z Urzędu Miasta Opola wstępną zgodę na dokonanie przedmiotowej zamiany.

Z załączonego dowodu wpłaty wynika, że w dniu 01.02.2005r. pani (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198)) uregulowała zaległy czynsz za lokal pani (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198))na kwotę (Wyłączono na podstawie art. 5. ust. 2 ustawy o dostępie do informacji publicznej (Dz.U.01.112.1198))zł.

W związku z uregulowaniem zaległości czynszowych zarządca nieruchomości - ,,Feroma